過去兩年，物管行業(yè)經歷了前所未有的變局，可謂波瀾壯闊。
2020年，物管行業(yè)先是上演了一輪上市熱潮，一度被稱為地產的“未來”；在地產承壓之際，物業(yè)又被擺上貨架，收并購規(guī)模不斷創(chuàng)下歷史新高。
跌宕起伏之間，頂著高估值的物業(yè)公司開始走下神壇，股價回調、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降的現(xiàn)象不再罕見，資本市場對物業(yè)板塊的想象力快速消退。
經過大洗牌后的物管市場，未來還有哪些機會？財經網特別對話北京林業(yè)大學經濟管理學院物業(yè)管理系主任程鵬，解讀物管行業(yè)的危機與變局。
全國4%市占率是規(guī)模臨界點
見到程鵬當天，恰逢2022年首支物業(yè)股金茂服務登陸港交所。但從其首日表現(xiàn)來看，資本市場對于物業(yè)公司上市的態(tài)度已然轉變，并不像兩年前一樣備受追捧。
“這是正常現(xiàn)象?！背贴i認為，從整個物業(yè)板塊來看，只經營住宅類基礎服務的物業(yè)公司是不會被資本市場所認可的，因為住宅物業(yè)費的價格是由服務群體中較低購買力來決定的，物業(yè)公司不得不面臨物業(yè)費上漲困難，而服務成本不斷攀升的困境?！皼]有太大想象空間的企業(yè)，怎么可能獲得資本市場的認同？”
他表示，若想扭轉這種現(xiàn)象，物業(yè)公司必須開拓非住宅類的服務和增值服務，這就包括商業(yè)、醫(yī)院、學校等業(yè)態(tài)，甚至是城市服務。因為非住宅物業(yè)和增值服務的價格是可以按照市場化機制進行調節(jié)的，所以頭部物業(yè)公司必須要走通這條路。
而這或許可從華潤萬象生活的表現(xiàn)中窺見一二。在已上市物業(yè)公司中，包含商管業(yè)務的華潤萬象生活市盈率最高，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，華潤萬象生活市盈率超過46倍。
程鵬分析指出，但凡想要表現(xiàn)比較好，物業(yè)公司需要具備三方面能力。
首先，管理面積要夠大。從物業(yè)收入公式角度而言，單位面積收費一定的情況下，面積越大，收入越高。
他提醒，這并不意味著規(guī)模越大越好。當公司規(guī)模越來越大的時候，也會對企業(yè)管理造成巨大挑戰(zhàn)。因為物業(yè)服務具有非常典型的地域性特征。比如，北京市場提供的物業(yè)服務，可能在成都市場就不被認可；西南市場提供的一些特色服務，放到上海也不一定適合。
“對于一家物業(yè)公司來說，能夠對不同城市的地域文化均有深刻理解，然后提供不同的服務，這對物業(yè)公司本身就是個挑戰(zhàn)。怎么有效管理？怎樣把總部對行業(yè)的理解快速傳到基層實施，建立有效的企業(yè)管控是要花很大成本的，而無序的擴張反而會不經濟。”
程鵬認為，這個規(guī)模界限應是4%的市占率。如果以中指院、中商產業(yè)院預測的2021年我國物業(yè)管理行業(yè)在管總建筑面積266億平方米計算，單個企業(yè)規(guī)模上限為10.64億平方米?！鞍催@個標準來看，我國的物業(yè)公司還有一定的擴張空間，這也是龍頭物業(yè)公司不斷收并購的原因之一?！?/p>
其次，公司服務的綜合供給能力要足夠強，物業(yè)公司商業(yè)模式是典型的集成商模式，該模式核心要素就是物業(yè)公司能夠深刻理解甲方需求，可以滿足不同用戶、不同層次的需求。
最后，服務業(yè)態(tài)要足夠豐富，通過多樣性業(yè)態(tài)可以彌補可能產生的虧損，使得公司能夠高速轉下去。“但是不會有物業(yè)公司什么業(yè)態(tài)都擅長，如果在非住宅物業(yè)中有2-4個服務業(yè)態(tài)能夠在市場占有競爭優(yōu)勢，就是很厲害的物業(yè)公司了?！?/p>
程鵬稱，如果今年龍湖智創(chuàng)生活、萬物云完成上市工作，就意味著龍頭物業(yè)公司上市資本化基本結束。上市是物業(yè)公司真正邁向獨立自主的第一步，是起點而不是終點。
行業(yè)接下來會進入一個新的階段，即各家企業(yè)各顯其能。重點看企業(yè)能否在開拓的業(yè)務中取得突破，真正完成轉型?！爸皇?，這個過程還需要大約5年時間去調整?！?/p>
資源和能力是兩大抓手
雖然物業(yè)的重要性自疫情以來日益增長，但直至2022年開年仍未擺脫被擺上貨架的命運。
對此，程鵬認為，在困難之際，地產商選擇把物業(yè)公司賣掉，原因是多方面的。首先，相對房子來說，物業(yè)公司更容易變現(xiàn)，而且資本市場的估值也比較理想。另外，土地仍然是地產商的根本所在，物業(yè)業(yè)務還沒有上升到地產集團最核心資產的位置。這也側面說明，物業(yè)公司真正的核心能力還處于不斷構建的過程中，物業(yè)公司未來需要不斷增加自身能力。
企業(yè)在未來的經營過程中，需要考慮兩個關鍵抓手：資源和能力。如果能力不夠，就要從外部高價競聘一些高管或者高精尖人才來彌補能力的缺失，就要強化內部員工的培養(yǎng)和鍛煉；如果資源不行，就要快速彌補短板。
“因為現(xiàn)在留給頭部物業(yè)公司保持自己位置的時間可能只有兩三年了?！背贴i以收并購為例分析，現(xiàn)在市場上一系列的收并購，并不僅僅是圍繞著發(fā)展維度展開，而是以保持行業(yè)頭部位置的生存維度展開。
他直言，具有競爭優(yōu)勢的頭部物業(yè)公司，就不能存在太明顯的業(yè)態(tài)短板或者地域短板。比如，某個區(qū)域是擁有1億人口的物業(yè)服務大市場，無疑通過收并購的方式快速切入是一個理想的方法。
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文章來源:財經網
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